Comprou um imóvel e o vendedor sumiu? O que fazer?

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

• DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

É importante a verificação da existência de um compromisso de compra e venda entre promitente vendedor e comprador. Não há necessidade de que esse compromisso esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. (Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça). O registro apenas assegura ao comprador a propriedade contra outras possíveis alienações futuras do promitente vendedor.

É uma ação imprescritível, portanto, cabível a qualquer tempo para satisfação de direito real.

• DOS REQUISITOS

Além do compromisso de compra e venda do imóvel, bem como documentos que comprovem quitação de pagamento do mesmo, é importante que o imóvel esteja devidamente regularizado, junto à prefeitura do município e demais entidades que regulamentem os imóveis urbanos e rurais.

Outro requisito importante é se o imóvel está realmente registrado em nome do réu. Forma de caracterizar a legitimidade de partes dentro da propositura da ação.

* Uma observação importante, a sentença proposta pelo juiz TEM QUE SER LEVADA A REGISTRO, a sentença por si só não efetiva o direito adquirido.

AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Para o cabimento de propositura de ação de usucapião, os requisitos do artigo 1.238 do Código Civil devem estar preenchidos, quais sejam:

• A posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono;
• Independentemente de título e boa fé;
• Poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.

Por fim, para a constatação da ação correta a ser pleiteada, dentro da situação de ausência do promitente vendedor, (independente de qual situação seja), deve ser observado os dois modelos de ação acima, verificando qual se enquadra dentro da situação fática, e que por decisão judicial, são reconhecidas, devendo ambas serem registradas no Cartório de Registro de Imóveis da comarca competente a fim de efetivar tal direito real de propriedade.